BIDIKNEWS-INDONESIA, Pojok Hukum, Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT), berdasarkan Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 dijelaskan bahwa AJB merupakan alat/instrumen pemindahan hak atau bukti yang menunjukkan bahwa hak atas tanah atau bangunan secara sah telah dialihkan dari penjual kepada pembeli. AJB juga dapat dijadikan dasar untuk menyatakan bahwa Pembeli Tanah telah melakukan jual beli tanah dengan iktikad baik yang mengartikan bahwa Pembeli tanah tersebut harus dilindungi haknya.
Dengan demikian, pembuatan AJB oleh PPAT menandai bahwa telah terjadi peralihan hak secara perdata antara penjual dan pembeli. Walaupun secara administrasi, status kepemilikan tanah secara yuridis baru beralih sempurna setelah didaftarkan dan diterbitkan sertipikat atas nama pembeli.
Lantas bagaimana jika AJB tersebut telah di sertifikatkan oleh pihak lain?
DR.C. ADV. ALAMSYAH, SH., MH., CLA., Praktisi Hukum, Ketua Umum ORMAS BIDIK yang juga berprofesi sebagai Pengacara ini saat ditemui awak media memberikan pandangan dan pemahamannya terkait hal ini. “Alamsyah menjelaskan bahwa AJB yang sudah terbit antara penjual dengan pembeli sebelumnya adalah sah dan mengikat, sehingga tindakan pihak lain yang mensertifikatkan tanah yang sudah ada AJB tersebut cacat hukum atau telah terjadinya Perbuatan Malawan Hukum. “Ujar Alamsyah.
Singkatnya saya akan jelaskan disini bahwa pembuatan AJB oleh PPAT menandai bahwa telah terjadi peralihan hak secara perdata antara penjual dan pembeli. Walaupun secara administrasi, status kepemilikan tanah secara yuridis baru beralih sempurna setelah didaftarkan dan diterbitkan sertifikat atas nama pembeli terhadap objek tanah tersebut. “Terang Alamsyah.
Seperti dalam tulisan saya sebelumnya Baca Juga: Sertifikat Tanah Bukan Sebagai Hak Milik Mutlak Jika Diperoleh Dengan Cara-Cara Yang Melanggar Hukum
Untuk diketahui bahwa meskipun sertifikat tanah adalah sebuah dokumen yang kuat dimata hukum, namun tidak otomatis menjamin bahwa pemilik sertifikat adalah pemilik yang benar dan mutlak. Hal ini karena Indonesia menganut sistem publikasi negatif yang mengartikan bahwa, terhadap pihak yang merasa lebih berhak atas kepemilikan tanah tersebut masih bisa menggugat, sebaliknya apabila sertifikat tersebut dalam penerbitannya memiliki cacat hukum, maka pengadilan tetap dapat membatalkan sertipikat tanah tersebut. “Jelas Alamsyah.
Jangan takut, selaku pembeli yang telah membeli tanah tersebut dengan itikad baik itu dilindungi undang-undang haknya.”tegasnya. Terkait Kriteria pembeli beritikad baik juga diperjelas dalam Lampiran SEMA No. 4/2016 yaitu:
- Pembelian tanah tersebut dilakukan dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan oleh peraturan perundang-perundangan;
- Pembelian dilakukan dengan harga yang layak; dan
- Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain:
- Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;
- Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;
- Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau
- terhadap tanah yang bersertipikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertipikat.
Disamping itu beberapa putusan Mahkamah Agung yang pada intinya menyatakan melindungi pembeli yang beritikad baik, antara lain Putusan MA No. 1230 K/Sip/1980 dan Putusan MA No. 3201K/Pdt/1991. “pungkasnya.
Secara hukum AJB memiliki fungsi melindungi hak pembeli atas tanah yang sudah dibeli, khususnya jika terjadi sengketa dikemudian hari. Bentuk AJB yang sudah ditandatangani oleh penjual, pembeli serta PPAT dianggap sebagai dokumen legal yang mencatat secara resmi transaksi jual beli tanah. Sebagai dokumen yang legal tentunya memiliki kekuatan hukum yang telah diakui, sehingga dapat digunakan untuk menunjukkan bahwa hak milik atas tanah telah berpindah tangan secara sah. Jika dikemudian hari terjadi sengketa AJB inilah yang akan menjadi alat bukti yang kuat di pengadilan. AJB yang terdaftar secara sah diakui secara hukum dan dibuat oleh PPAT memberikan perlindungan kepada pembeli sebagai pemilik sah dan sebagai pembeli yang beritikad baik. “tutup Alamsyah. (red)
BNP.Red-004
